부동산 관련 칼럼 (2) - 이명박 박근혜 정부의 부동산 정책은 어땠는가?
- 투자관련칼럼
- 2018. 9. 16.
안녕하세요 저번 시간에는 노무현 정부의 부동산 정책에 대해 알아봤습니다.
노무현 정부의 부동산 정책을 한마디로 얘기하자면, "부동산 가격과의 전쟁"입니다. 치솟는 부동산 가격을 억제하기 위해 지속적으로 부동산 대책을 내놓았다고 설명드린 바 있습니다.
노무현 정부의 뒤를 이은 이명박 정부, 박근혜 정부의 부동산 정책을 한마디로 얘기하자면, "부동산 경기 부양과의 전쟁"이라고 할 수 있습니다.
그렇다면 왜 노무현 정부에서는 그렇게 부동산 억제 정책을 펼쳤는데, 이명박 정부와 박근혜 정부는 부동산 부양책까지 쓰게 되었는가? 이를 이해하기 위해 주택가격지수를 다시 한번 살펴보겠습니다.
1. 전국단위 종합주택 매매가격지수
2. 서울 종합주택 매매가격지수
3. 글로벌 주택가격지수(2000-2016)
노무현 정부 집권기(2003. 2.-2008. 2.)동안 계속 상승하던 집값은 마침내 2008년 후반 들어서 꺾이기 시작합니다. 세계 집값 역시 마찬가지였는데, 노무현 정부 집권기동안 세계 부동산 시장도 덩달아 오르더니 2008년 금융위기를 기점으로 크게 조정을 받습니다.
이처럼 집값이 떨어지는 시기에 집권한 이명박 정부는, 자연스래 부동산 부양 정책을 쓸 수 밖에 없었습니다. 부동산 가격은 너무 올라도 문제가 있지만, 너무 떨어져도 문제가 심각해집니다. 예컨대 일본 같은 경우 버블 이후 부동산이 폭락하고, 아직도 부동산 가격이 회복되지 않아서 장기간 경기침체에 빠져있죠.
그래서 이명박 정부는 집값 부양에 올인하는데요, 노무현 정부 집권기 동안 묶여있던 각종 부동산 규제정책을 하나둘 풀어주기 시작합니다. 구체적으로 이명박 정부가 어떤 정책을 펼쳤는지 한 번 살펴보겠습니다.(메리츠증권 2016년 레포트에서 발췌한 자료입니다.)
2008년 6월 지방 미분양 대책, 9월 보금자리주택 보급, 11월 투기과열지구 해제, 2009년 2월 미분양주택에 대한 세제지원, 8월 보금자리주택 공급확대, 9월 금융규제(DTI,LTV) 완화, 2010년 4월 미분양 해소 및 거래활성화 방안, 8월 주가안정지원 방안, 2011년 2월 전월세시장 안정 보완대책 및 주택거래 활성화 방안, 8월 서민주거안정 대책, 2012년 주거안정 지원 방안...
모든 정책이 "완화" "지원" "활성화"에 방점을 두고 있는것이 보이시죠? 이명박 정권이 이런 대책을 내놓을 수 밖에 없었던 이유는 2008년 세계 금융위기로 부동산 가격이 폭락하였기 때문입니다.
이러한 노력에도 불구하고, 이명박 정권 내내 부동산 가격은 상승하지 않았고 오히려 막판에는 부동산 가격이 재차 하락하는 모습을 보여주었습니다.
그 이유는 여러가지가 있을 수 있겠지만, 무엇보다 공급이 너무 많이 나왔기 때문입니다. 건설 경기 활성화를 위해 2008년 9월 수도권에 100만, 지방에 90만호를 짓는 대책을 내놓은 바 있는데 이 것이 부메랑으로 돌아온 것입니다.
즉 각종 부동산 경기 부양책에도 불구하고 정권 막판에 오히려 부동산 가격이 하락하면서 정책 목표 달성에는 실패하고 말았습니다.
이후 이명박 정부를 이어 박근혜 정부가 출범하게 됩니다.
이명박 정부를 이어받은 박근혜 정부 역시 부동산 정책 기조는 유사했습니다. 바로 부동산 경기 부양이죠.
다만 조금 특이한 점은 이명박 정부는 건설 경기도 부양하기 위해서 신규 주택을 많이 지었다면, 박근혜 정부는 집값을 올리기 위해서 공급은 축소하고 수요는 진작하는 정책을 펼쳤다는 것입니다.
또한 이 시기에는 매매가보다 전셋값이 너무 올라서, 전셋값을 잡기 위한 전월세 대책 또한 발표 됐습니다. 구체적으로 박근혜 정부의 주요 부동산 정책은 아래에서 다른 시기 정부 정책과 한번에 정리하도록 하겠습니다.
한편 단국대학교 조명래 교수님이 박근혜 정부 부동산 정책에 대해 비판한 글이 있는데,(부동산포커스에서 발췌) 한 번 읽어보고 판단해보시기 바랍니다.
박근혜정부는 2013년 ‘4.1 종합부동산대책’에서 2016년 ‘8.25 가계부채대책’까지 총 13번의 부동산정책을 발표했다(3개월 마다 대책 발표). 다양한 내용이 포함되어 있지만 핵심은 ‘주택매매 활성화를 통한 부동산 경기 부양’이다.
출범 1년차인 2013년 첫 ‘4.1대책’부터 1년간 매입주택에 5년간 양도소득세, 생애주택에 취득세를 각각 면제하고 민간공급의 촉진을 위해 공공분양을 줄이는(연7만 가구에서 5만가구로) 등, 매매진작에 집중했다.
보금자리 공공분양을 4년간 11만9000가구 축소하는 ‘7.24 후속조치’도 매매유도의 연장선에 있었다. ‘8.28 전·월세대책’의 공유형 모기지제는 빚내서 집사라는 것이었고 주택 취득세율의 1~3% 차등인하는 매매촉진을 위한 것이었다. ‘목돈 안드는 전세II’ 폐기와 행복주택 공급 30% 축소(20만 가구 → 14만 가구) 등의 ‘12.3 후속조치’는 매매진작 주택정책의 숨고르기였다.
2년차인 2014년 발표된 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’, ‘7.24 새 경제팀 경제정책 방향’, ‘9.1 서민주거안정 강화방안’, ‘10.30 서민주거비 부담완화방안’ 등도 서민주거안정을 내세웠지만 규제완화를 통한 매매수요 진작을 위한 것에 불과했다. 이 중 압권은 ‘7.24 대책’의 LTV·DTI 70% 일괄완화와 ‘9.1 대책’의 재건축연한완화 및 청약1순위 자격완화였다.
최경환 경제부총리가 양적 완화정책의 일환으로 나온 이 두 대책은 기존주택은 물론 분양주택의 거래(수요)를 부추기는 핵심변수가 되었다.
3년차인 2015년 대책은 매매활성화만으로 전월세 문제 해결에 한계가 있음을 간파하면서 임대주택 공급과 세입자 지원 쪽으로 방향을 선회했다. 대통령 과제로 추진되는 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)의 육성’이 대표적인 예다. 기업형 임대주택은 수요자의 수요조건(대개 주거복지수요)보다 사업자(건설기업, 금융투자 기업)의 수익성에 우선 맞추는 방식으로 공급되었다.
공급자 입장에선 분양주택 공급에서 분양을 일시 미룬(8년후 분양) 임대주택을 공급하는 것으로 바뀐 것에 불과했다. 임대주택조차 매매주택과 같은 산업적 방식 이 적용받게 된 것이다.
‘4.28대책’은 행복주택과 뉴스테이 물량을 늘리는 것을 핵심으로 했지만 의도했던 서민 주거비 저감 대책은 부재했다. 가계부채관리방안으로 나온 ‘8.25대책’도(집단대출규제, 1순위자격강화, 전매제한 강화, LTV규제 강화 등을 기대했었는데) 공공택지 공급축소와 중도금대출 보증개선에 그쳤다. 이는 되살아난(부추겨진) 시장온기를 계속 견지하기 위한 당국의 의도였다.
그러나 ‘11.3대책’에서는 그간의 시장부양 기조와 달리 강남4구 등 투기과열 지역의 분양권 전매금지 및 1순위 청약조건을 강화해 투기수요를 통제하는 기조로 바뀌었다. ‘12.24 대책’도 잔금대출 규제 강화를 담고 있다는 측면에서 같은 선상에 있었다. 이 기조는 2017년1월 총부채상환비율(DTI)보다 더 강화된 대출기준인총부채원리금상환비율(DSR) 도입 방안의 발표로 계속이어지고 있다.
전반적으로 보면, 2016년 11.3대책(혹은 이후까지)을 제외하면, 박근혜정부의 주택정책은 규제완화를 통한 부동산 띄우기에 올인(all-in)한 것이라 할 수 있다. 유주택자나 업계의 요구를 반영한 규제완화 대책을 지속적으로 내놓은 덕분에 매매 및 거래 수요가 크게 되살아나면서 주택거래가 획기적으로 늘고 가격도 물가상승률을 2~3배 초과할 정도로 가파르게 올랐다. 하지만 시장기득권자의 저항으로 정상적인 전월세대책(예, 적정임대료, 임대차 등록 등)의 도입은 계속 좌절되어 전월세난으로 표현되는 ‘서민주거불안정’은 계속되었다. 특히 초저리와 대출규제완화로 ‘빚내서 집사게 되면서’, 가계부채의 급등은 국민경제의 큰 불안요소로 남게 되었다.
투기적 가수요를 잡기 위해 11.3대책을 내놓았지만 뒷북치기에 불과해, 거품꺼짐(수요급감)으로 인해 2017년 들어 부동산 시장의 침체가 본격화될 조짐을 보였다.
교수님께서 중립적인 입장에서 쓰셨는지는 모르겠으나, 얼핏 보기에도 상당히 비판적인 입장에서 쓴 글이라고 생각되서 100% 다 옳은 지적이라고 생각하기는 어렵습니다만 개인적으로는 공감가는 측면이 상당히 있습니다.
워낙 경기가 침체되어 있다보니, 부동산 경기를 띄워서라도 경기를 회복하고자 하는 의도에서 부동산 부양책을 쓴 것은 이해가 되나 결국 버블의 시발점을 만들었다고 보아야 할 것입니다.
그런점에서 문재인 정부가 받고 있는 비판 중에는 일부 억울한 측면도 있다고 생각합니다. 부동산 버블이라는 것이 하루아침에 생기는 것이 아니기 때문입니다.
즉 이명박 정부부터 시작된 부동산 부양책이 지속적으로 이뤄지면서, 마침내 큰 버블을 형성하기 시작했다고 봐야 한다고 생각합니다.
지금까지 이명박/박근혜 정부의 부동산 정책에 대해서 한번 살펴봤고, 마지막으로는 전두환~박근혜 정부 동안 부동산 정책은 어떻게 변화해 왔는지, 그리고 역대 부동산 정책에는 어떤 것들이 있었는지 정리해보도록 하겠습니다.(메리츠증권 2016년 레포트에서 발췌한 자료입니다.)
노무현, 이명박, 박근혜 정부의 부동산 정책을 살펴보면서 집값이 어떻게 변해왔고, 현재 집값이 오르게 된 원인은 무엇인지 살펴봤습니다.
이제 마지막으로, 문재인 정권의 현재까지 부동산 정책에 대해 알아보고 앞으로 어떤 대책이 더 나올 수 있을지, 그리고 부동산 가격은 어떻게 될지 한번 생각해보고자 합니다.(가격과 관련해서는 솔직히 조심스럽습니다. 가격 부분은 가볍게 들으시고 어떤 대책이 더나올지, 그리고 지금까지 나온 대책은 어떤 것인지 살펴보시면 좋을 것 같습니다.)
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