지난 번에는 노무현 정부의 부동산 대책, 이명박/박근혜 정부의 부동산 대책에 대해 정리해보았습니다.
2018/09/13 - [투자관련칼럼] - 부동산 관련 칼럼(1) - 노무현 정부 부동산 대책은 실패했는가?
2018/09/16 - [분류 전체보기] - 부동산 관련 칼럼 (2) - 이명박 박근혜 정부의 부동산 정책은 어땠는가?
그리고 오늘은 문재인 정부의 부동산 정책은 어떠했고, 제일 최근에 발표된 9. 13. 대책은 어떤 특징을 가지고 있는지, 향후 정책 방향은 어떠하고 결과적으로 부동산 가격은 어떻게 될지 전망해보겠습니다.
문재인 정부 부동산 정책의 전반적인 기조를 살펴보기 위해서는 우선 대통령 후보 시절 공약에 대해서 살펴보는 것이 좋다고 생각합니다.(NH증권 8월 16일 레포트 발췌)
공약을 살펴보시면, 1)공공임대주택 공급 및 신혼부부 우선 공급 2) 청년임대주택 공급 3) 임대주택 사회취약계층 우선 공급 4) 도시재생 뉴딜 정책 정도로 요약이 가능하겠습니다. 전반적으로 서민 주거 생활 안정을 위해 공공임대주택을 확충하는 방향인 것으로 생각이 됩니다.
여기서 문재인 정부의 철학을 엿볼 수 있는데, 문재인 정부는 기본적으로 부동산 경기부양을 통한 경기 활성화보다는 주거 안정에 초점을 맞추고 있다고 생각됩니다. 지난 칼럼에서 살펴본 것 처럼 이명박/박근혜 정부 때는 국내 경기 부양을 위해 부동산 경기를 활성화하는 쪽이었는데, 이번 정부는 그와 정반대 기조에 있다는 것을 알 수 있습니다.
지난 칼럼에서 노무현 정부 부동산 대책은 한마디로 "규제"였다면 이명박/박근혜 정부 부동산 대책은 "활성화"였다고 말씀드렸는데, 문재인 정부 부동산 정책은 "다시 규제"라고 요약할 수 있겠습니다.
한편 서민 주거 안정을 목표로 한 문재인 정권은 시작부터 집값 상승 때문에 출발이 삐긋거리기 시작합니다.
그래서 6.19 대책, 8. 2 대책을 시작으로 각종 대책을 내놓기 시작하는데요, 6.19대책부터 시작해서 12.13 대책까지 정책의 주된 내용은 아래와 같습니다.
6. 19. 대책, 8. 2. 대책은 지금와서 보면 서울 집값 잡기에는 실패한 모양새입니다만, 절반의 성과는 있었다고 개인적으로는 생각합니다. 정권 출범 당시 지방, 서울 가리지 않고 막 오르던 집값이 대책 발표 이후로 지방 부동산은 많이 안정화되었기 때문입니다.
6. 19. 대책, 8. 2. 대책이 생각보다 강력한 정책이었기 때문인데(노무현 정부 임기 5년동안 발표했었던 모든 정책을 한 번에 쏟아부은 정책이 8.2 대책이었습니다. 찔끔찔끔 규제로 인해 결과적으로 집값 잡기에 실패한 노무현 정권을 반면교사삼았다고 생각합니다.), 특히 다주택자를 타겟으로 한 점이 지방 집값 잡기에 주효했다고 생각합니다. 다주택 보유가 어려워지자 소위 "똘똘한 한 채" 열풍이 불면서 서울로 투자 수요가 몰렸기 때문에, 지방 집값은 상대적으로 많이 내려가게 된 것이지요.
다만 반대로 생각하면 지방 집값은 잡았지만 결국 서울 집값은 못잡았기 때문에, 정부는 최근에 9. 13. 대책을 발표하게 됩니다. 최근 발표한 9. 13 대책의 내용은 다음과 같습니다.
요약하자면,
1. 종부세를 강화
2. 조정대상지역에서 일시적 2주택자 양도세 면제요건을 강화
3. 주담대, 임대사업자대출, 전세자금대출 등 대출관련 규제 강화
4. 주택공급 확대 및 분양가상한제 주택 전매 제한
종부세를 강화함으로서 다주택 보유를 억제하고, 양도세 면제요건을 강화함으로서 불로소득에 대한 징수의지 표명 및 신규 투자 수요를 억제하는 한편, 대출관련 규제를 강화함으로서 유동성을 억제하고 기존 규제에서 사각지대에 있었던 주택 전매도 제한하는 대책입니다.
개인적으로는 대출 관련 규제가 꽤나 효과가 있을 것으로 봅니다. 여기에 추가로, 정부의 공식 부동산 대책은 아니지만 이낙연 총리의 "금리 인상해야 한다"는 발언이나, 이해찬 대표의 금리 관련 발언 등을 종합해보면 향후에도 유동성을 줄이는 정책이 추가로 나올 가능성이 있다고 보는데 만약 금리 인상 등 유동성 축소 정책까지 나온다면 부동산 가격이 상당부분 안정화되리라 생각합니다.
추가로 나올 수 있을만한 부동산 대책을 예측해본다면
1. 지방은 서서히 풀어줄 가능성이 있어보이고,
2. 추가로 나올만한 대책으로는 금리인상 카드나 대출 관련 규제와 같은 유동성 축소 정책이 검토될 수 있을 것 같고,
3. 정부에서 지속적으로 공급 확대 관련 시그널을 주고 있는 걸로 보아 수도권 및 서울에 신축이 공급될 수 있을 것 같습니다.
4. 장기적으로 봐서는 공공기관의 지방이전 역시 서울 부동산 가격을 잡기 위한 카드로 쓸 수 있을 듯 합니다.
5. 이 외에도 추가적인 카드가 있을 수 있겠지만, 기본적으로는 계속 규제 위주로 정책이 진행되지 않을까 생각해봅니다.
다만 노무현 정부 당시에도 강력한 투기 억제정책을 여럿 내놓았습니다만 결국 부동산 가격은 정부 규제에 의해 잡힌 것이 아니라 금융위기에 의해서 잡혔죠. 향후 부동산 가격을 예측해본다면, 지금까지 나온 부동산 대책도 강력한 편이고, 앞으로도 규제 위주로 계속해서 정책이 나오겠지만 근본적으로 유동성이 너무 많다는 점에서 부동산이 크게 하락하는 것은 힘들 것이라 생각합니다.
완만한 상승이나 횡보 정도가 되지 않을까 생각하는데요, 다만 다주택자에 대한 종부세, 양도세 중과 때문에 "똘똘한 한채" 위주의 투자 전략이 계속해서 이뤄질 것이라 생각합니다.
지방보다는 서울, 서울보다는 강남 위주의 투자 수요가 꾸준히 있을 것 같은데 결국 강남 집값은 금융 위기급의 충격이 오거나 금리가 충분히 인상되야 잡히지 않을까 감히 생각해봅니다.
개인적으로는 부동산에 투자하기는 좀 늦은게 아닌가 생각합니다. 실제로 미국 등도 우리나라보다도 더 많이 올랐습니다만 최근에는 조정을 좀 받고 있습니다. 금리가 지속해서 인상되고 있어서 유동성이 줄어든 결과가 아닌가 생각하는데.. 우리나라도 금리도 오르고 하면 비슷한 과정을 밟을 것 같습니다.
(물론 당장에 큰 조정이 올 것 같지는 않습니다.)
예전에, 2018/08/25 - [투자관련칼럼] - 부동산 상승할 것인가? 하락할 것인가[팟캐스트 신과함께를 듣고] 라는 칼럼을 쓴적이 있습니다.
당시 "부동산 투자에서 기대 수익율이 가장 높은 때는 상승할 때가 아니라 바로 하락하고 난 뒤다."라는 이광수 애널리스트님의 발언을 소개해드린 바 있습니다. 현재 시점에서 곱씹어 볼 만한 말씀이 아닌가, 개인적으로는 생각해봅니다.
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